22/09/2023
La fin du Pacs et le remboursement anticipé du prêt
Dans un avis rendu le 5 juillet dernier, la Cour de cassation considère que le remboursement anticipé d’un prêt pour acquérir un bien immobilier est une dépense de conservation donnant droit à restitution des sommes versées.
Le juge des affaires familiales du tribunal judiciaire de Mulhouse avait été saisi dans le cadre d’une liquidation des intérêts patrimoniaux d’anciens partenaires de Pacs.
Durant leur vie commune, l’un des partenaires avait, au moyen de ses fonds personnels, remboursé de manière anticipée le prêt qui leur avait permis d’acheter leur bien immobilier.
Le juge aux affaires familiales demanda à la Cour s’il fallait qualifier ce geste de dépense d’acquisition ou de conservation. Dans ce dernier cas, la restitution des sommes versées serait facilitée par l’application de l’article 815-13 alinéa 1 du Code civil.
Le texte prévoit que : « Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens … »
La Cour de cassation estime qu’il s’agit d’une dépense de conservation puisqu’elle protège l’indivision contre un risque de de défaillance susceptible d’entraîner la perte de l’actif.
Les personnes non mariées peuvent dès lors se prévaloir de cette disposition sans avoir besoin de rechercher un autre fondement juridique tel que l’enrichissement injustifié ou un prêt implicite, pour obtenir la rétrocession de leurs deniers.
Ce service permet notamment de compléter certains éléments, en cas d’oubli. Par exemple, un don consenti à une association, une demande de réduction liée à la scolarité d’un enfant, la déclaration d’une somme perçue.
Attention ! Cette possibilité de rectification n’est possible que pour les personnes ayant effectué leur déclaration de revenus en ligne. La modification intervient via l’espace Particuliers dans la rubrique « Accéder à la correction en ligne ». Une fois les corrections traitées par l’administration fiscale, un nouvel avis d’impôt sera émis.
Impots.gouv.fr
En treize ans, un couple réalise neuf opérations d’achat et de revente immobilières, chacune étant affectée à leur résidence principale. Un choix qui leur garantissait une exonération d’impôt sur la plus-value à chaque revente. Le cumul des opérations en un temps restreint a conduit l’administration fiscale à considérer que le couple menait une activité de marchands de biens, relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et assujettie à la TVA. Le couple saisit le Conseil d’État qui lui donne raison, estimant que la qualification de "marchands de biens ne peut être retenue que si l’absence d’occupation à titre de résidence principale est prouvée". De plus, le fait que ces opérations soient motivées par une intention spéculative ne suffit pas non plus à retenir cette qualification.
Conseil d’État, 14 juin 2023, n°461960
Suppression des régimes spéciaux
Les régimes spéciaux de retraite de la Régie autonome des transports parisiens (RATP), des industries électriques et gazières (IEG), des clercs et employés de notaires (CRPCEN) et de la Banque de France, sont supprimés. Toutefois en vertu de la clause dite du « grand-père », cette disposition ne s’applique qu’aux personnes recrutées à partir du 1er septembre 2023.
Assouplissement de la retraite progressive
La retraite progressive permet de passer à temps partiel deux ans avant la date de départ à la retraite, tout en commençant à percevoir une partie de sa retraite. Ce dispositif, jusqu’ici réservé aux salariés, commerçants et artisans, est désormais élargi aux fonctionnaires et professionnels libéraux. Quant aux démarches pour mettre en place cette retraite progressive, en l’absence de réponse écrite et motivée de l’employeur dans un délai de deux mois, la demande est considérée comme acceptée. Le refus n’est opposable que si l’employeur justifie l’incompatibilité d’un temps partiel avec l’activité de l’entreprise.
Cumul emploi-retraite : versement d’une seconde pension
Jusqu’à présent, les personnes, qui cumulaient emploi et retraite, ne bénéficiaient d’aucun droit supplémentaire, une fois pleinement retraitées. La réforme prévoit la possibilité de demander le versement d’une seconde pension correspondant à cette période de cumul. Ce dispositif n’est pas rétroactif. Il ne concerne que le cumul d’activités effectué à partir du 1er septembre 2023.
Nouvelles règles pour le rachat de trimestres
Le délai pour bénéficier d’un rachat de trimestres à prix réduit, applicable aux stages et études supérieures, est allongé. Ainsi, jusqu’à présent, le rachat de trimestres liés à un stage devait être effectué au maximum deux ans après la fin de ce dernier. Cette démarche devient possible jusqu’au 31 décembre de l’année des 30 ans de l’assuré. De même, pour les études supérieures, le rachat à prix réduit n’était possible que dans un délai de dix ans suivant la fin de cette période. À présent, cela sera possible jusqu’au 31 décembre de l’année des 40 ans de l’assuré.
Création de l’Assurance vieillesse des aidants (AVA)
Les parents d’un enfant handicapé dont le taux d’incapacité est inférieur à 80 %, mais qui sont éligibles au complément de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé ainsi que les aidants d’un adulte handicapé qui ne cohabitent pas ou ne présentent pas de lien familial avec la personne aidée, mais qui ont un lien stable et étroit avec elle, bénéficieront de droits à l’assurance vieillesse.
La note de conjoncture trimestrielle présentée ce jeudi 7 septembre fait apparaître une diminution du nombre de transactions sur les appartements de 25% en un an, en Ile-de-France (23% dans la capitale, 26% en petite couronne, 24% en grande couronne).
« Le marché de la maison ancienne a subi le choc le plus sévère, » constatent les notaires, puisqu’il enregistre une baisse des transactions de 27% au deuxième trimestre 2023, par rapport à la même période en 2022 (33% en petite couronne, 25% en grande couronne).
Dans le même temps, les prix sont en recul de 4,4% pour les appartements parisiens (3,8% en petite couronne, 1,7% en grande couronne) et de 1,9% pour les maisons en Ile-de-France (2,2% en petite couronne et 1,7% en grande couronne).
La tendance devrait se confirmer en octobre, selon les indicateurs avancés des notaires, basés sur les promesses de vente.
Les notaires concluent à « un choc prolongé » sur le marché immobilier.
Accéder aux notes de conjoncture du marché francilien sur le site des Notaires du Grand Paris
Jusqu’alors, cette possibilité était réservée aux collectivités situées en territoires tendus sur des zones d’urbanisation continue, de plus de 50 000 habitants.
Le nouveau texte supprime cette dernière condition en application de l’article 73 de la loi n°2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023.
Il étend ainsi le champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants et la majoration de la taxe d'habitation sur les logements meublés non affectés à l'habitation principale « aux communes qui, sans appartenir à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants, sont confrontées à un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. »
La taxe foncière est calculée à partir de la valeur locative du bien, sur laquelle est appliquée un abattement de 50 % pour tenir compte des frais supportés par les propriétaires.
Ces valeurs sont réactualisées tous les ans en tenant compte de l’évolution de l’indice des prix à la consommation harmonisé publié en novembre par l’Insee, soit une augmentation forfaitaire de 7,1 % de la base de calcul des propriétés bâties et non bâties (hors locaux professionnels). Notez que « la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est impactée de la même façon, » comme l’indique le site du gouvernement.
Cette valeur est ensuite multipliée par les taux d’imposition votés par chaque collectivité. Au printemps dernier, David Lisnard, président de l'Association des maires de France, annonçait une augmentation de ces derniers dans 19% des villes de plus de 40 000 habitants. A contrario, précisait-il, 81% des communes de cette taille ne devaient pas y procéder.
La taxe foncière sur les propriétés bâties, est due par toute personne propriétaire ou usufruitière d’un bien immobilier au 1er janvier de l’année.
Elle est établie tous les ans en septembre pour l’année entière, d’après la situation au 1er janvier de cette même année. En cas de vente en cours d’année, l’acte prévoit généralement une clause de répartition entre acheteur et vendeur en fonction de la date du transfert de propriété.
Les avis d’imposition ont commencé à être envoyés à la fin du mois d’août. Les contribuables qui ne sont pas mensualisés, doivent s’en acquitter au plus tard à la mi-octobre (le 21 octobre pour le paiement en ligne).
En savoir plus sur la taxe foncière sur les propriétés bâties
Dans cette affaire, une femme se porta acquéreur d’un logement et d’une exploitation agricole à l’automne 2009.
Elle souscrivit un contrat multirisques habitation auprès de la compagnie qui assurait précédemment le vendeur pour ce même bien. Ce dernier avait d’ailleurs bénéficié d’une indemnisation de sa part à la suite de désordres causés par une sécheresse survenue en 2003 et reconnue comme catastrophe naturelle par arrêté ministériel.
Le dédommagement devait être consacré à la réparation de l’habitation mais les travaux n’avaient jamais été effectués.
Or quelques années plus tard, en 2011, une sècheresse sévit de nouveau sur le territoire de la commune où se situait le bien.
Constatant des fissures sur les murs porteurs, les plafonds et le sol de l’habitation, la nouvelle propriétaire demanda à l’assureur de l’indemniser. Celui-ci refusa. Il lui fît savoir qu’il avait déjà dédommagé les anciens propriétaires pour des désordres similaires.
La propriétaire assigna le fils des vendeurs, exploitant agricole des terres vendues et l’assureur afin qu’ils soient condamnés à prendre en charge le préjudice subi.
Elle fût déboutée de la demande formée contre l’assureur et se pourvu en cassation estimant que celui-ci avait manqué à ses obligations de loyauté et d’information. Elle considéra que l’assureur aurait dû l’avertir de la survenance du sinistre et de la transaction intervenue avec l’ancien propriétaire. D’autant plus que ce dernier avait indiqué à l’assureur qu’il ne procèderait pas aux travaux de réfection nécessaires à la consolidation de l’habitation.
La Cour de cassation rejeta le pourvoi et confirma la décision de la cour d’appel. La société d’assurance « n’était pas tenue d’informer l’assurée d’un sinistre antérieur à la souscription du contrat, dès lors qu’elle avait payé l’indemnité nécessaire à la réparation des désordres. »
Lire l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 6 juillet 2023
Cette courbe descendante devrait s’observer sur les principales places européennes, dans des proportions plus ou moins importantes selon les pays et le type de taux d’intérêt pratiqué.
Sans surprise, c’est dans les Etats où le crédit immobilier est affecté d’un taux variable que la chute devrait être plus conséquente. La Suède a par exemple enregistré une baisse de 9 % au premier trimestre 2023.
Ce service vise à permettre aux particuliers de signaler un problème qui les oppose à un professionnel : retard de livraison, difficulté à se faire rembourser, fausses promotions, refus de garantie, clauses abusives, prix non affiché, etc. L’objectif étant qu’une solution amiable soit trouvée entre le consommateur et l’entreprise concernée. Les signalements sont intégrés dans la base de données de la DGCCRF qui ciblera ses contrôles sur les entreprises fréquemment mises en cause.
signal.conso.gouv.fr
